農(nóng)村房屋買賣合同正規(guī)版本(農(nóng)村房屋買賣過戶流程)
實用！農(nóng)村房屋買賣糾紛10種情況，如何處理？一目了然?。?）

1.房屋登記制度不健全時，雙方未訂立書面協(xié)議。如何才能確認農(nóng)村房屋買賣關(guān)系是否存在[張某清與馮、崔某與新鄉(xiāng)市新華綜合服務(wù)有限公司申請侵權(quán)糾紛再審案，最高人民法院公報2000年第5號]

案例要點:對于房屋登記制度不健全時發(fā)生的案件，在雙方未訂立書面協(xié)議的情況下，確認房屋買賣關(guān)系是否存在，要考慮買受人是否支付了對價，房屋價值及支付的價款是否合理，出賣人是否交付了房屋及房屋所有權(quán)證或買受人是否長期占有房屋，出賣人是否在此期間主張權(quán)利，是否可以排除借貸或租賃。

2。出賣人將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織其他成員后主張合同無效的，應(yīng)當認定出賣人對合同無效有重大過錯，需賠償買受人損失[石某培等與楊宅基地買賣糾紛案民事審判指導與參考2019年第2版]

案件要點:出賣人將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟組織成員后主張合同無效的，認定出賣人對合同無效有重大過錯。(法院認定賣方有90%過錯)，買方損失以現(xiàn)有房屋價值(含土地價值)與購房款的差額確定。

3。能否僅僅因為房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)未登記就否定農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的效力[孫某培等人、孫某祥農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)移糾紛上訴案，刊于《人民法院案例選編》]

案例要旨:農(nóng)村房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)不登記的現(xiàn)象依然普遍。隨著城市化進程的加快，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓和土地流轉(zhuǎn)迅速增加。在土地資本化和拆遷補償?shù)睦骝?qū)動下，曾經(jīng)出售房屋的農(nóng)民往往會反悔，要求法院確認房屋所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移。在物權(quán)法司法解釋及相關(guān)配套規(guī)定明確肯定物權(quán)法個別條款的溯及力之前，法官不能以有利溯及力為由在個案中賦予物權(quán)法溯及力；即使未登記的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓發(fā)生在《物權(quán)法》實施后，也不能因為房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)未登記就否定農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力。無法確定轉(zhuǎn)讓人是否有權(quán)處分的，可以比照適用動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，為維護交易安全，可以準予善意取得。

4。城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋應(yīng)結(jié)合歷史背景和現(xiàn)有關(guān)系考慮其效力，不應(yīng)直接認定為無效[馬某民訴房屋買賣合同案，刊于《中國審判案例介紹》]

案例要點:目前我國的法律法規(guī)和政策均采取禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地私有房屋的原則。審判實踐中，一般認為農(nóng)村私有房屋買賣合同無效，但也不是絕對的。城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋引發(fā)的糾紛，應(yīng)從當時的歷史背景和維護現(xiàn)有房屋權(quán)屬關(guān)系的角度考慮，不能認定為無效。

5。同村不同村民小組村民是否屬于同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的認定[王某恒訴何某貴房屋買賣合同糾紛案，《人民法院報》2012年1月5日第6版]

案例要點:在判斷同村不同村民小組的村民是否屬于同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織時，應(yīng)當根據(jù)集體土地所有權(quán)和發(fā)包主體進行認定。沒有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織而只有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共存于本村的，同一村不同組的村民不屬于同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員；存在村集體經(jīng)濟組織形式或者村農(nóng)民集體經(jīng)濟組織與本村各農(nóng)民集體經(jīng)濟組織并存的，同一村不同小組的村民屬于同一農(nóng)民集體經(jīng)濟組織。

6。農(nóng)村房屋買賣合同無效并不當然導致拆遷利益分配方案無效[馬訴張農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案，《人民法院報》2017年12月28日第6版]

案件要點:簽訂農(nóng)村房屋買賣合同的雙方當事人在涉案院落被拆遷后就拆遷補償達成協(xié)議的，即使農(nóng)村房屋買賣合同因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而被確認無效，也不一定導致拆遷利益分配方案無效。

7。違章建筑不可交易，以其為標的物的買賣合同無效，后續(xù)問題應(yīng)按締約過失責任處理。雙方承擔的損失為締約過程中因合同無效給對方造成的相應(yīng)損失[李訴左農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案，《北京市第三中級人民法院網(wǎng)》2017年9月4日]

【/s2/】案例要點:【/s2/】當事人購買違章建筑，因房屋違章，不能交易，該合同為無效買賣合同，后續(xù)問題按締約過失責任處理。雙方承擔的損失是在合同訂立過程中給對方造成的相應(yīng)損失，出賣人應(yīng)當返還房款。由于房屋已實際交付使用，買方應(yīng)根據(jù)公平原則支付一定的使用費。

8。村委會將喪偶老人遺留的房產(chǎn)賣給買方是否有效？[董某某訴某村委會農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，《北京法院網(wǎng)》2015年11月9日]

案件要點:沒有繼承或遺贈的遺產(chǎn)，屬于國家或集體。將村委會喪偶老人遺留的房產(chǎn)出售給買方，應(yīng)該是合法有效的。買方雖持有購房合同，但無處辦理農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記，法院可以確認其購買的房屋屬于其所有。

9。辦理“五?！辈淮矸艞壏课菟袡?quán)。涉案村委會對五保戶房屋僅享有提存權(quán)，無處分權(quán)[等訴漁洋關(guān)鎮(zhèn)大房坪村委會與曾房屋買賣協(xié)議無效案，《民事物權(quán)法典型案例探討》，法律出版社2010年版]

案例要旨:所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分四種功能。處分權(quán)是所有權(quán)的核心?！拔灞！睂ο髮ζ鋫€人財產(chǎn)享有所有權(quán)，但“五?！睂ο蟛坏米孕刑幏制鋫€人財產(chǎn)。申請“五?！辈⒉灰馕吨艞壏课菟袡?quán)。涉案村委會對五保戶的房屋只有代管權(quán)，沒有處置權(quán)。

10。對確認小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的糾紛應(yīng)綜合評價[人民法院報2010年9月29日第7版]

【/s2/】案例要點:【/s2/】對于確認小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的糾紛，應(yīng)當根據(jù)交付時間、房屋本身的重置成本價、土地的區(qū)位補償價格進行綜合評估。一方面要充分考慮房屋改擴建帶來的附加值；另一方面，要考慮土地升值、房屋升值帶來的拆遷補償安置預期的巨大經(jīng)濟利益，以及原買受人重新購買帶來的巨大財產(chǎn)損失。

來源:走近民法典，最高人民法院司法案例研究所，山東最高法院

農(nóng)村房屋買賣要合法合規(guī)。五種情況將認定無效(2)

基本情況

馬濤原本是北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)的農(nóng)民，1998年成為居民。他現(xiàn)在的戶籍是北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)。李某蘭是河北省邯鄲市居民。雙方爭議的房屋原為馬某濤的父親馬某所有。1993年，北京市通縣土地管理局向馬某頒發(fā)了爭議房屋所在院落的集體土地使用證，確認馬某為該房屋的土地使用權(quán)人。馬于2000年9月去世。

2002年7月1日，馬與李某蘭簽訂房屋買賣協(xié)議，將爭議房屋及院落出售給李某蘭。在房屋買賣協(xié)議中，雙方約定:“宋莊鎮(zhèn)馬與李某蘭約定將5間正房、3間廂房以4.5萬元整的價格出售給李某蘭。以房屋及院級以上出具的土地使用權(quán)證書為準，房款簽訂后一次性付清，雙方共同遵守”。除了買賣雙方的簽名，簽字處還有證人和代筆人的簽名。北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)某村委會在合同上蓋章。同日，北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)某村委會在爭議房屋所占院落的集體土地使用證變更記錄一欄填寫了“馬于2002年7月1日將5套房屋及3間廂房出售給李某蘭使用”。

雙方簽訂協(xié)議后，李某蘭向馬某濤支付房款4.5萬元，馬某濤將房屋及集體土地建設(shè)用地使用證交付李某蘭。李某蘭入住后，對原有房屋進行了裝修，并于2003年10月經(jīng)北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)某村委會批準，新建三間西房。

馬起訴后，請求法院確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效。

一審法院審理期間，馬同意按房屋及附著物現(xiàn)值返還購房款，并申請對爭議房屋及附著物現(xiàn)值進行評估。一審法院委托評估機構(gòu)對爭議院內(nèi)房屋及地上其他物的現(xiàn)值進行評估，評估結(jié)論為2007年4月20日房屋及地上其他物的價值為93808元。

一審法院于2007年7月作出判決:于本判決生效之日起90日內(nèi)，李某蘭將北京市通州區(qū)五間正房、六間西房及院落騰空給馬某濤；馬支付李某蘭賠償金93808元。

宣判后，李某蘭不服一審判決，向北京市第二中級人民法院提起上訴，主張與馬某濤簽訂的房屋買賣合同有效。二審判決如下:維持北京市通州區(qū)人民法院(2007)通民子楚第1031號民事判決一、二；馬與李某蘭于2002年7月1日簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。

以一個案例為例

所謂農(nóng)村住宅，是指建在集體所有土地上的住宅，其中，相對于在城鎮(zhèn)開發(fā)的國有土地上建設(shè)的住宅，主要包括宅基地住宅和“小產(chǎn)權(quán)房”。本案涉及宅基地房屋買賣的相關(guān)問題。

宅基地是村民在批準的宅基地上建造的用于居住的房屋，是典型的傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村住宅。宅基地使用權(quán)是我國特有的用益物權(quán)形式。宅基地所有權(quán)人依法占有和使用集體所有的土地，有權(quán)依法使用該土地建造房屋及其附屬設(shè)施。我國《民法典》第363條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用《土地管理法》等法律和國家有關(guān)規(guī)定。

需要注意的是，宅基地使用權(quán)是依法確定給特定主體的用益物權(quán)，具有人身屬性，主體是特定的農(nóng)村居民。特定宅基地僅限于本集體經(jīng)濟組織的特定成員享有使用權(quán)。由于宅基地關(guān)系到農(nóng)民的基本生活條件，農(nóng)村宅基地的取得受到農(nóng)業(yè)人口身份的限制，非本集體經(jīng)濟組織成員不能取得。人只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的人不能申請和取得宅基地使用權(quán)。同時，宅基地使用權(quán)在法律上屬于限制用益物權(quán)。農(nóng)村宅基地只能在農(nóng)村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

因此，農(nóng)村房屋買賣合同無效的情形有五種:城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋、宅基地的，因違反國家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當認定無效；法人或者其他組織購買農(nóng)村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權(quán)的主體資格，應(yīng)當認定無效；《土地管理法》規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得應(yīng)當先經(jīng)集體經(jīng)濟組織批準，農(nóng)村房屋和宅基地不得擅自轉(zhuǎn)讓。未經(jīng)集體經(jīng)濟組織同意的，應(yīng)當認定無效；將農(nóng)村房屋、宅基地轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)村村民的，因侵犯本集體經(jīng)濟組織成員權(quán)，應(yīng)當認定無效；受讓人現(xiàn)有住房不符合宅基地分配條件的，應(yīng)當認定無效。

《最高人民法院關(guān)于印發(fā)的通知》第十五條明確，在農(nóng)村集體所有的土地上建造房屋，向社會公開出售的，應(yīng)當依據(jù)《合同法》第五十二條、《土地管理法》第四十三條認定買賣合同無效。將宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織成員以外的人的合同沒有法律效力；向本集體經(jīng)濟組織成員出售的，應(yīng)當符合法律、行政法規(guī)和國家政策關(guān)于宅基地分配和使用條件的規(guī)定。

總之，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以無效為原則，以有效為例外。

通常農(nóng)村房屋買賣合同無效后，出賣人取得的房款應(yīng)返還給買受人(一般不支持利息損失)。買受人應(yīng)當在[/k0/]后將該房屋返還出賣人，同時返還與該房屋相關(guān)的權(quán)利證書，如《集體建設(shè)用地使用權(quán)證》、《宅基地使用權(quán)證》等。因此，本案的判決是有法律依據(jù)支持的。

法律咨詢

那么，買賣農(nóng)村房屋需要注意哪些法律要點呢？在我看來，我們應(yīng)該注意以下幾點。

首先，購房者的主體資格是合法的。農(nóng)村房屋所依賴的宅基地是農(nóng)村集體成員所有，所以購買者必須是本村村民集體成員。城市居民沒有資格買農(nóng)村的房子。相應(yīng)的，賣家的主體資格是合格的。賣方必須有合法權(quán)利轉(zhuǎn)讓已出售的房屋，不受限制。

其次，購房者有資格申請宅基地。根據(jù)我國《土地管理法》規(guī)定，一個農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地，已經(jīng)擁有宅基地的村民不能再次申請宅基地。農(nóng)村村民出售或出租房屋后，申請宅基地的，不予批準。如果買受人不符合上述條件，以買賣的形式多占宅基地，這種買賣也是不受法律支持和保護的。

最后，出售必須得到房屋所在地村委會的批準。根據(jù)我國土地管理法，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營管理。

買賣房子不是小事。農(nóng)村房屋買賣應(yīng)謹慎合法合規(guī)。(王朝暉)

(作者是陜西法智律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人、陜西省法學會民事訴訟法學會常務(wù)理事、西北政法大學實踐導師)